동대문역(1호선) 거래량 감소·가격 조정 분석

기저 환경 (PAST)

2024년 12월 31일 기준 동대문역(1호선)의 직전 4주 승하차 인원은 약 111만 명 수준을 유지하며 안정적인 흐름을 보였다. 같은 기간 동대문구의 아파트 거래량은 이전 6개월 2,171건을 기록했고, 평균 거래가격은 약 9억 5,962만 원으로 상대적으로 높은 가격대가 형성되어 있었다. 이 시기는 거래 활동이 상당히 활발한 국면이었으며, 승하차 인원과 거래 지표 모두 현재보다 높은 기저(基底) 수준에 놓여 있었다.

현재 신호 (PRESENT)

세 가지 지표가 모두 하락 방향으로 정렬되어 있다.

승하차 인원은 2024년 12월 31일 기준 최근 4주 합계 약 110만 4,269명으로, 이전 4주(약 111만 556명) 대비 0.6% 감소했다. 절대 감소폭은 작지만, 방향성은 하락이다.

거래 지표의 변화는 훨씬 뚜렷하다. 2026년 4월 17일 기준 최근 6개월 동대문구 아파트 거래량은 1,245건으로, 이전 6개월(2,171건) 대비 42.7% 줄었다. 평균 거래가격도 약 9억 3,698만 원으로 이전 6개월 평균(약 9억 5,962만 원) 대비 2.4% 낮아졌다. 거래가 줄면서 가격도 함께 내려간 구조다.

면적별 거래 구성을 보면 중형(전용 41.9%, 평균 10억 7,171만 원)과 소형(41.4%, 평균 6억 9,733만 원)이 거래 비중을 비슷하게 나누고 있으며, 대형(16.6%, 평균 11억 9,462만 원)은 상대적으로 비중이 낮다. 거래 중앙값은 9억 원으로, 평균과의 격차가 크지 않아 가격 분포가 비교적 고르게 형성되어 있다.

전세가율은 0.01%로 집계되었다. 이는 전세 거래 자체가 거의 없거나 전세가격 데이터가 유의미한 수준으로 형성되지 않은 상태임을 의미한다. 표본이 1,634건으로 수량 자체는 충분하지만, 전세가율 수치가 비정상적으로 낮아 전세 연계 매수 수요 분석의 신뢰도가 낮다. 해당 지표는 해석에서 제외한다.

서울 전체 공급 신호(시도 단위)를 보면, 최근 6개월 착공 3,772호, 준공 5,520매도 희망가격 기록되었다. 준공량이 착공량을 크게 앞서고 있어 현재 입주 물량이 착공보다 많은 상태다. 이는 단기적으로 전세가 하방 압력을 더할 수 있는 환경이지만, 서울 시도 전체 수치이므로 동대문 역세권 수준의 미시 분석에 직접 적용하기에는 한계가 있다.

시나리오 (FUTURE)

초단기(1~3개월): 거래량 감소 폭이 40%를 넘는 상황에서 승하차 인원 감소까지 겹쳐 있다. 매수 심리가 개선되지 않는 한, 거래 공백이 이어지며 매도 희망가격(매도 희망 가격) 조정 압력이 가중될 방향성을 시사한다. 중형과 소형 간 가격 격차가 크기 때문에, 소형 위주로 매물 소화가 먼저 이루어지는 흐름이 나타날 수 있다.

중기(6개월~2년): 서울 전체적으로 준공량이 착공량을 앞서는 공급 환경이 유지될 경우, 전세 시장 안정이 쉽지 않아 매매 전환 수요를 억제하는 요인으로 작용할 수 있다. 동대문구의 거래 회복 시점은 금리 수준 변화와 인근 재개발·정비사업 진행 속도에 따라 달라질 가능성이 높다. 가격은 현재 중앙값 9억 원 선에서 일정 수준의 방어력을 보이겠지만, 거래량이 회복되지 않는 한 추가 하락 압력이 완전히 해소되기는 어렵다는 신호다.