동대문역(1호선) 거래량 급감·가격 조정 분석

기저 환경 (PAST)

2024년 12월 31일 기준 동대문역(1호선)의 직전 4주 유동인구는 약 111만 명 수준을 유지하며 안정적인 흐름을 보였다. 같은 기간 동대문구의 아파트 거래량은 이전 6개월 2,171건을 기록했고, 평균 거래가격은 약 9억 5,962만 원으로 상대적으로 높은 가격대가 형성되어 있었다. 이 시기는 거래 활동이 상당히 활발한 국면이었으며, 유동인구와 거래 지표 모두 현재보다 높은 기저(基底) 수준에 놓여 있었다.

현재 신호 (PRESENT)

세 가지 지표가 모두 하락 방향으로 정렬되어 있다.

유동인구는 2024년 12월 31일 기준 최근 4주 합계 약 110만 4,269명으로, 이전 4주(약 111만 556명) 대비 0.6% 감소했다. 절대 감소폭은 작지만, 방향성은 하락이다.

거래 지표의 변화는 훨씬 뚜렷하다. 2026년 4월 17일 기준 최근 6개월 동대문구 아파트 거래량은 1,245건으로, 이전 6개월(2,171건) 대비 42.7% 줄었다. 평균 거래가격도 약 9억 3,698만 원으로 이전 6개월 평균(약 9억 5,962만 원) 대비 2.4% 낮아졌다. 거래가 줄면서 가격도 함께 내려간 구조다.

면적별 거래 구성을 보면 중형(전용 41.9%, 평균 10억 7,171만 원)과 소형(41.4%, 평균 6억 9,733만 원)이 거래 비중을 비슷하게 나누고 있으며, 대형(16.6%, 평균 11억 9,462만 원)은 상대적으로 비중이 낮다. 거래 중앙값은 9억 원으로, 평균과의 격차가 크지 않아 가격 분포가 비교적 고르게 형성되어 있다.

전세가율은 0.01%로 집계되었다. 이는 전세 거래 자체가 거의 없거나 전세가격 데이터가 유의미한 수준으로 형성되지 않은 상태임을 의미한다. 표본이 1,634건으로 수량 자체는 충분하지만, 전세가율 수치가 비정상적으로 낮아 전세 연계 매수 수요 분석의 신뢰도가 낮다. 해당 지표는 해석에서 제외한다.

서울 전체 공급 신호(시도 단위)를 보면, 최근 6개월 착공 3,772호, 준공 5,520호가 기록되었다. 준공량이 착공량을 크게 앞서고 있어 현재 입주 물량이 착공보다 많은 상태다. 이는 단기적으로 전세가 하방 압력을 더할 수 있는 환경이지만, 서울 시도 전체 수치이므로 동대문 역세권 수준의 미시 분석에 직접 적용하기에는 한계가 있다.

시나리오 (FUTURE)

초단기(1~3개월): 거래량 감소 폭이 40%를 넘는 상황에서 유동인구 감소까지 겹쳐 있다. 매수 심리가 개선되지 않는 한, 거래 공백이 이어지며 호가(매도 희망 가격) 조정 압력이 가중될 방향성을 시사한다. 중형과 소형 간 가격 격차가 크기 때문에, 소형 위주로 매물 소화가 먼저 이루어지는 흐름이 나타날 수 있다.

중기(6개월~2년): 서울 전체적으로 준공량이 착공량을 앞서는 공급 환경이 유지될 경우, 전세 시장 안정이 쉽지 않아 매매 전환 수요를 억제하는 요인으로 작용할 수 있다. 동대문구의 거래 회복 시점은 금리 수준 변화와 인근 재개발·정비사업 진행 속도에 따라 달라질 가능성이 높다. 가격은 현재 중앙값 9억 원 선에서 일정 수준의 방어력을 보이겠지만, 거래량이 회복되지 않는 한 추가 하락 압력이 완전히 해소되기는 어렵다는 신호다.

Jignal 관측 방법론

2026.05.01에 발행된 이 리포트는 동대문역(1호선) 거래량 급감·가격 조정를 하나의 숫자로 단정하지 않고, 역세권 유동인구 변화를 여러 공공데이터의 흐름 속에서 읽기 위해 작성했습니다. 유동인구 변화는 -0.6%, 최근 관측 합계는 1,104,269명입니다. 거래량 변화는 -42.6%, 최근 6개월 거래는 1,245건입니다. 평균 거래가격 변화는 -2.4%, 최근 6개월 평균은 93,698만원입니다. 이처럼 서로 다른 지표를 같은 기준시점 위에 올려놓으면, 단순한 상승·하락보다 지역 안에서 어떤 신호가 먼저 움직였는지 더 차분하게 확인할 수 있습니다.

Jignal은 도시철도 승하차 데이터, 국토교통부 아파트 매매 실거래 데이터와 국토교통부 아파트 전월세 실거래 데이터를 기반으로 리포트를 구성합니다. 원천 데이터의 수집 주기와 행정구역 매핑 방식이 서로 다르기 때문에, 본문에서는 기준일·기간·단위를 함께 표시하고 한 지표만으로 결론을 내리지 않습니다. 예를 들어 거래량이 줄어든 상황에서도 가격이 버티는 경우가 있고, 유동인구가 늘어도 매매 참여로 즉시 이어지지 않는 경우가 있습니다.

따라서 이 문서는 특정 부동산의 매수·매도를 권하는 글이 아니라, 지도 위에서 지역 흐름을 비교하기 위한 관측 칼럼입니다. 다음 기준일에 같은 방향이 반복되는지, 주변 권역과 차이가 벌어지는지, 그리고 거래량과 가격이 서로 다른 속도로 움직이는지를 함께 확인할 때 리포트의 의미가 더 분명해집니다.